Publicado em 24/03/2020 O que é INCC e como calcular?

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O que Significa INCC ?

 

 

INCC significa Índice Nacional do Custo da Construção, que é uma das taxas na qual você mais precisa se informar e conhecer antes de comprar um imóvel na planta ou em fase de construção. Esse índice mede a variação do preço do material de construção, mão de obra e matéria prima, ao decorrer de toda construção.Ou seja, ao comprar um imóvel na planta ela vem com um prazo de entrega, suponhamos que você comprou um imóvel na planta em 2019 e ele será entregue em 2021, neste caso dois anos de construção, porém neste período o valor dos materiais e mão de obra sofrem certas variações e reajustes com base na inflação então há uma diferença de valores no período desses dois anos, e para suprir esta diferença a maioria das construtoras aplicam a correção com base nesse índice INCC, o cálculo mensal deste índice é feito pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

 

 

Como Calcular o INCC ?

 

 

É muito simples o cálculo deste reajuste. O índice é aplicado sobre o saldo devedor. É importante saber que o índice que você aplicará será o de dois meses antes.  

Vamos usar o exemplo de um imóvel financiado direto com a construtora no valor de R$ 200.000,00 parcelado em 100 vezes. Usaremos neste exemplo a tabela do INCC do segundo trimestre de 2019 com percentuais fictícios, apenas para você entender como funciona:  

 

Mês INCC (%)

  • Março - 0,31
  • Abril - 0,13
  • Maio- 0,24

 

Como a primeira parcela deve ser paga em junho, então aplicamos o índice de abril: 0,13%. 

Começamos calculando o saldo devedor de junho. Multiplica-se a o saldo devedor pela taxa de abril e depois somamos os dois valores: 

 

(R$ 200 mil x 0,13%) + R$ 200 mil = R$ 200.260,00 

 

Já temos o saldo corrigido, então dividimos pelo número de parcelas restantes:

 

R$ 200.260,00 / 100 = R$ 2.002,60 

Desta forma chegamos ao valor s ser pago em junho que seria de R$ 2.002,60

 

Para finalizar diminuímos o valor da parcela do saldo devedor: R$ 200.260,00 – R$ 2.002,60 = R$ 198.257,40

No mês seguinte, em julho, a parcela será reajustada de acordo com esse saldo devedor atualizado e o índice de maio.

 

Veja mais um exemplo:

1º Primeiro é feito a reajuste do saldo devedor de acordo com o índice:

(R$ 198.257,40 x 0,24) = R$ 198.257,40 = R$ 198.733,21

 

2º Depois dividimos o saldo devedor atualizado pela quantidade de parcelas que faltam:

R$ 198.733,21 / 99 = R$ 2.007,40

Assim teremos o valor da segunda parcela já calculado que seria R$ 2.007,40  

E novamente atualizaremos o saldo devedor diminuindo o valor da segunda parcela paga:

R$ 198.733,21 - R$ 2.007,40 = R$196.725,81

 

Também é possível um cálculo mais rápido, sem o saldo devedor. Multiplique o valor da última parcela pelo índice incidente do mês em questão. 

 

Exemplo:

Para descobri o valor da primeira parcela, basta multiplicar o valor das parcelas originais sem reajuste pelo valor do índice incidente. Vamos usar o exemplo anterior:

(R$ 2.000,00 x 0,13%) + R$ 2.000,00 = R$ 2.002,60

Seria esse o valor da parcela de junho.

 

A próxima parcela (julho) será calculada assim: Parcela de junho * INCC (maio) + Parcela de junho

(R$2.002,60 x 0,24%) + R$2.002,60 = R$2.007,40

 

Observe que este cálculo é unicamente para a parcela. Não estão inclusos os juros nem outras possíveis taxas que podem alterar o valor do financiamento. 

 

 

Entenda melhor:

 

Suponhamos que o saldo financiado é de R$ 100 mil

Você assinou com a construtora em março e irá assinar com o banco em Abril.

No mês de abril, calcule o valor financiado pelo o índice mensal atual para saber qual o valor que você irá pagar de diferença.

Multiplique os R$ 100 mil pela porcentagem do índice e terá o valor que será adicionado no mês.

Índice fictício 0.32%

R$ 100.000,00 x 0.32% = R$ 320,00

Total R$ 100.320,00 

 

Ou seja, a diferença a que você irá pagar neste período seria de R$320,00

 

Lembrando que os valores sempre irão alternar e mudar conforme a flutuação do índice do mês

 

Como evitar os índices de INCC mais altos?

 

 

Para minimizar estes índices, é preciso saber qual é a demanda mínima do empreendimento antes de fazer a compra porque ao saber dessa demanda você identifica mais ou menos o prazo de assinatura com o banco.
Quanto mais tempo você demorar para assinar com o banco, mais você acumula saldo devedor. 

Então levando em consideração o financiamento, quando você assina com o banco, aquele saldo que o banco vai pagar para a construtora será quitado, desta forma o INCC será cobrado apenas encima da sua entrada tornando este índice muito menor.

 

Até aonde o INCC é legal juridicamente?

 

 

O INCC se torna ilegal no caso da construtora continuar cobrando este índice mesmo após a quitação da entrada e do financiamento, ou após finalizar o prazo para a entrega do imóvel, até porque não faz sentido este valor ainda ser cobrado já que o INCC é uma taxa feita basicamente para reajustar a variação dos preços da construção, e se o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel for concluído ou se você já quitou seu saldo devedor este valor não deverá mais ser cobrado imediatamente.

 

É importante se atentar neste tipo de detalhe para que ninguém “passe a perna” em vocês.

Caso você tenha passado por este tipo de situação, vá atrás dos seus direitos através do Código de Defesa do Consumidor, com seu contrato em mãos encontre um advogado e após se informar sobre o assunto, veja o que é possível ser feito.

 

 

Veja vídeo explicativo.

 

 

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